quarta-feira, 28 de janeiro de 2015

DISTRATO - Saiba os direitos de quem desiste de comprar um imóvel na planta



Conceitua o distrato como o trato em sentido contrário, ou seja, um contrato pelo qual os figurantes eliminam o vínculo estabelecido entre si. Aduz que toda relação jurídica comporta distrato, o qual pode ser modificativo ou extintivo; porém, exige o contrarius consensus que os efeitos do contrato ainda não estejam exauridos pelo cumprimento. Observa, por fim, que o distrato se rege pelos mesmos elementos de existência e requisitos de validade do contrato cujos efeitos visa eliminar, tendo eficácia ex tunc ou ex nunc, a qual alcançará somente os distratantes, sem afetar o direito adquirido pelo terceiro.




O que acontece com quem desiste de comprar um imóvel na planta? Perde todo o dinheiro que pagou? Tem direito a algum reembolso? E de quanto é esse valor?

Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário Rodrigo Karpat, da Karpat Sociedade de Advogados, nesse caso, a construtora recebe o imóvel de volta, mas deve devolver uma parte do que foi pago pelo comprador.

"O valor da devolução deve ser de no mínimo 75% do que foi pago, no caso de a culpa do distrato ser do comprador", explica o advogado.

Quando a culpa é da construtora, no caso de atraso na entrega do imóvel, por exemplo, a devolução do valor deve ser de 100% e atualizada monetariamente. Pela lei, a construtora pode atrasar a entrega em até 180 dias, de forma justificada. "Mas há empresas que chegam a atrasar anos", diz.
Falta de planejamento do comprador leva à perda da casa própria

Para o presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo, Marco Aurélio Luz, além de fatores como desemprego, que são alheios à vontade do comprador, é possível notar falta de planejamento dos candidatos à compra da casa própria. Segundo ele, o ideal é que a pessoa já faça uma simulação de financiamento antes de comprar o imóvel na planta.

Rodrigo Karpat concorda. "Muitas vezes a prestação do imóvel na planta é baixa, mas, na hora de financiar, a pessoa descobre que não tem a renda necessária e acaba tendo de entregar o imóvel antes da entrega das chaves", explica.

Veja, a seguir, quais são os cuidados ao desistir de um imóvel na planta:
1. Saber o que é distrato.

Distrato é um contrato que tem por objetivo extinguir as obrigações estabelecidas em um contrato anterior, que ainda não foi executado na sua totalidade. Neste exemplo específico, a desistência da compra de um imóvel na planta

2. O tempo

Há prazo para pedir o distrato? O distrato deve ser solicitado até a entrega das chaves. Depois desse momento, o comprador toma posse do imóvel e não é mais possível devolver o bem à construtora.
3. Tenho que fazer o pedido por escrito?
Sim. A solicitação deve sempre ser feita por escrito. Até um e-mail serve

4. Quais os motivos mais comuns para o distrato?
Por culpa da construtora: atraso na entrega do imóvel. Por culpa do comprador: não conseguir obter financiamento, não conseguir pagar as prestações do imóvel durante a construção, desistência pela desvalorização do imóvel. São vários os motivos, em Brasília, a maioria ocorre por mal planejamento do comprador que acaba não conseguindo honrar o acordo.

5. Posso pedir o distrato mesmo se estiver inadimplente?
Sim, de acordo com o advogado Rodrigo Karpat


6. O pagamento deve ser feito em quantas vezes?

A devolução do valor pago a título de distrato deve ser feita em uma única parcela pela construtora.

7. E se a construtora quiser reter mais do que 25% do valor pago?
Nesse caso, a saída é recorrer ao Judiciário e não assinar nenhum acordo com a construtora. É importante não assinar nada, porque pode haver cláusulas no acordo que impeçam o comprador de procurar a Justiça.



O STJ entende que é abusiva a cláusula, em contrato de compra e venda de imóvel, que determina a devolução ínfima de parcelas pagas pelo comprador ou a retenção integral do pagamento.
Esse tema já está consolidado no STJ, a novidade, no entanto, está na aplicabilidade da invalidade no caso do distrato.
distrato é um acordo de vontade firmado pelos contratantes que deliberam o término do acordo. Assim, se esse distrato apresentar a retenção integral de parcelas ou a devolução pequena daquilo que fora pago pelo comprador, pode-se falar em invalidade do referido acordo.
Cabe lembrar que a extinção do contrato pode ocorrer pelos seguintes motivos, dentre outros: vontade de apenas uma das partes (resilição), vontade dos contratantes (distrato), inadimplemento (resolução), etc.
Assim, quando ocorrer o distrato (manifestação de vontade dos dois polos contratuais), o incorporador não pode estabelecer para si amplos direitos, culminando com a retenção integral ou substancial de todas as parcelas já adimplidas pelo consumidor, sob pena de se caracterizar tal cenário como um acordo abusivo.
Segue o entendimento do STJ sobre o assunto:
"DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE DISTRATO. É abusiva a cláusula de distrato – fixada no contexto de compra e venda imobiliária mediante pagamento em prestações – que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante. Isso porque os arts. 53 e 51IV, do CDC coíbem cláusula de decaimento que determine a retenção de valor integral ou substancial das prestações pagas, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Nesse contexto, o art. 53 dispõe que, nos “contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. O inciso IV do art. 51, por sua vez, estabelece que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Além disso, o fato de o distrato pressupor um contrato anterior não implica desfiguração da sua natureza contratual. Isso porque, conforme o disposto no art. Art. 472 do CC,"o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato", o que implica afirmar que o distrato nada mais é que um novo contrato, distinto ao contrato primitivo. Dessa forma, como em qualquer outro contrato, um instrumento de distrato poderá, eventualmente, ser eivado de vícios, os quais, por sua vez, serão passíveis de revisão em juízo, sobretudo no campo das relações consumeristas. Em outras palavras, as disposições estabelecidas em um instrumento de distrato são, como quaisquer outras disposições contratuais, passíveis de anulação por abusividade". (REsp 1.132.943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013).


FONTES:
InfoMoney (O aumento dos distratos de imóveis e a terceirização da culpa)
UOL Economia
Bruna Lyra Duque
JusBrasil

2 comentários:

  1. O distrato/rescisão de compra e venda de imóvel novo é perfeitamente possível. Os Tribunais tem mandado devolver ao comprador, 90% dos valores pagos à construtora. Tem dúvida? Consulte
    http://www.rodriguesadvocaciabr.adv.br/#!distrato-de-compra-de-imovel/du792

    ResponderExcluir
  2. O distrato/rescisão de compra e venda de imóvel novo é perfeitamente possível. Os Tribunais tem mandado devolver ao comprador, 90% dos valores pagos à construtora. Tem dúvida? Consulte
    http://www.rodriguesadvocaciabr.adv.br/#!distrato-de-compra-de-imovel/du792

    ResponderExcluir